IndyMedia - Vrij Media Centrum Nederland

Nieuwsbrief van de drie samen-werkende huurdersverenigingen HBZ, HVC en HVP.

Enkelglas gebrek:
In een baanbrekende uitspraak heeft een kantonrechter in Amsterdam enkelglas als gebrek erkend.
De verhuurder moet het probleem verhelpen. De rechter erkent dat een groot energielek in een woning anno 2024 niet meer normaal is. Een verhuurder is wettelijk verplicht een huurder goed woongenot te verschaffen. Slechte isolatie past daar niet meer in, vanwege de klimaatcrisis en de sterk gestegen kosten van energie. De zaak werd aangespannen door een huurder in Amsterdam centrum, ondersteund door !WOON en het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De verhuurder kan in beroep, maar is een stuk sneller en voordeliger klaar als hij het isolatieglas gewoon laat aanbrengen. Lees meer:

In een baanbrekende uitspraak heeft een kantonrechter in Amsterdam enkelglas als gebrek erkend. De verhuurder moet het probleem verhelpen. De rechter erkent dat een groot energielek in een woning anno 2024 niet meer normaal is. Een verhuurder is wettelijk verplicht een huurder goed woongenot te verschaffen. Slechte isolatie past daar niet meer in, vanwege de klimaatcrisis en de sterk gestegen kosten van energie. De zaak werd aangespannen door een huurder in Amsterdam centrum, ondersteund door !WOON en het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De verhuurder kan in beroep, maar is een stuk sneller en voordeliger klaar als hij het isolatieglas gewoon laat aanbrengen.

Een miljoen woningen in Nederland hebben nog enkelglas, waarvan 100.000 in Amsterdam. Het is een groot en onnodig energielek dat makkelijk en snel te verhelpen is. Vanwege de hoge energiekosten, de noodzaak om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen en het opheffen van de afhankelijkheid van gas en olie uit Rusland is dat lek niet uit te leggen. !WOON en ook de Woonbond pleiten al enkele jaren om enkelglas tot gebrek te bestempelen, waardoor het aanbrengen van isolatieglas aanzienlijk sneller zou gaan. Nu kunnen huurders wel het initiatief nemen en een voorstel aan de verhuurder doen, maar dat is bewerkelijk en duurt lang.

“Dit is een baanbrekende uitspraak”, zegt Ayelt de Wit van !WOON. “Een belangrijk signaal aan verhuurders: enkelglas is niet van deze tijd en kan echt niet meer. Elke woning hoort goede isolatie te hebben. Voor de mussen stoken is iets uit het verleden. Regel snel dubbelglas, zo moeilijk is het niet.”

Minister aan zet
Tjerk Dalhuisen van !WOON voegt daar aan toe: “Deze uitspraak kan je toepassen op heel veel oude woningen. Een rechter kijkt alleen wel van geval tot geval. Maar niemand zit te wachten op een stapel lange juridische discussies. Dat hoeft ook niet als de minister iedereen snel duidelijkheid geef en het algemeen maakt. Dan is Nederland binnen een paar jaar van dit energielek af. Aanpassing van de wet is niet nodig, alleen een aanwijzing van de minister om enkelglas op te nemen in het lijstje gebreken.”

Volgens de wet is een gebrek ‘een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’.

Het gaat dus om het woongenot dat een huurder mag verwachten, zoals de rechter in zijn beoordeling toelicht. Daarbij verwijst hij naar de wetsgeschiedenis en een arrest van de Hoge Raad. De rechter stelt:

“Ten slotte wordt nog overwogen dat een gebrek geen statisch begrip is, zoals terecht door eiseres is opgemerkt. Ontwikkelingen in het gehuurde, maar ook in de omgeving, kunnen er dus toe leiden dat een gebrek ontstaat. Niet valt in te zien dat een omslag in denken in de samenleving over het te verwachten genot van een woning daar niet onder zou kunnen vallen. Wat in het verleden normaal was, hoeft dat heden ten dage niet meer te zijn en kan onder een gebrek als bedoeld in dit artikel vallen.”

De rechter wijst op maatschappelijke ontwikkelingen zoals het groeiende besef dat er iets moet gebeuren, het Klimaatakkoord van Parijs en de uitspraak in de klimaatzaak van Urgenda. Ook de aanzienlijk gestegen energiekosten spelen een rol. Verder heeft inmiddels 81% van de voorraad particuliere huurwoningen isolatieglas, waaruit ook blijkt dat het in die sector inmiddels de aanwezigheid van dubbelglas als normaal wordt gezien. Tenslotte is het duidelijk dat het verlies aan warmte door het enkelglas aanzienlijk is. Hetgeen de rechter tot de volgende conclusie brengt:

“Al hetgeen hiervoor is overwogen, in onderling verband en samenhang bezien, leidt tot het oordeel dat de aanwezigheid van enkel glas thans bij een woning als de onderhavige als gebrek moet worden aangemerkt, en dat Famongo gehouden is deze gebreken te verhelpen.”

Maatschappelijk debat over enkelglas als gebrek
De kantonrechter heeft ook goed gekeken naar de politieke discussie over enkelglas. Zo is de recente brief van de Minister van 19 januari 2024 (Kamerstuk 27926, nr. 380) bij de beoordeling betrokken. Daarin stelt de minister dat hij op dit moment enkel glas nog niet als gebrek wil aanmerken omdat dit (negatieve) invloeden zou hebben op andere onderdelen van zijn beleid. De rechter zegt hieroder:

“In deze brief wordt niet opgemerkt dat enkel glas geen gebrek zou kunnen zijn. Uit de brief kan juist worden afgeleid dat de Minister juist maatregelen beoogt te nemen om enkel glas weg te werken. Het is aan de Minister om algemeen beleid te voeren en de diverse onderdelen daarvan in balans te brengen. In een individuele zaak dient echter te worden beoordeeld of daarin aan de wettelijke maatstaf voor een gebrek wordt voldaan. Het argument van de Minister in de brief dat een algemene kwalificatie van enkel glas als gebrek een integrale aanpak van de isolatie van woningen zou belemmeren gaat in deze zaak in elk geval niet op.” De rechter wijst ook nog op het voornemen van de minister om in de woningwaardering aftrekpunten toe te passen voor energie labels E,F en G.

Foto: